Cada vez mais ouvido no meio da construção, o termo retrofit aplica-se ao processo de revitalização de edifícios. Mais do que uma simples reforma, ele envolve uma série de ações de modernização e readequação de instalações. O objetivo é preservar o que há de bom na construção existente, adequá-la às exigências atuais e, ainda, aumentar a sua vida útil.
Qualquer edifício, residencial ou comercial, pode passar por um retrofit. A quantidade e tamanho das obras vão depender da necessidade de reforma e dos recursos disponíveis. Os serviços podem contemplar, por exemplo, a troca do revestimento da fachada, a substituição dos elevadores e do sistema de ar-condicionado, além da renovação de encanamentos, cabos e eletrocalhas. Em casos mais extremos, o retrofit pode modificar completamente a edificação, chegando, inclusive, a alterar o seu uso.
Por outro lado, além de ter custos mais atraentes em relação à construção, na maioria dos casos, o retrofit também apresenta vantagens em relação à reforma ou restauração, pois combina características destes dois, trazendo avanços tecnológicos sem desfigurar o projeto arquitetônico original.
A seguir iremos demonstrar um caso de sucesso onde se utilizou as ferramentas da engenharia diagnóstica, de planejamento e do devido acompanhamento da execução das obras.
O Diretor Técnico da D3 Engenharia Diagnóstica, participou de todas as etapas do processo de retrofit do Ed São Paulo.
Situado no coração da Praia do Canto e considerada umas das áreas mais nobres de Vitória este empreendimento foi construído em meados da década de 70, onde ocorreu o início expressivo de verticalização no bairro com um maior número de edifícios com mais de quatro pavimentos.
Os apartamentos são constituídos por sala, três quartos sendo uma suíte, cozinha, área de serviço e dependência completa de empregada.
Ambientes internos amplos caracterizavam as plantas daquela época o que torna tais apartamentos ainda de grande interesse para um segmento do mercado.
Antes
Depois
Etapas
I – Inspeção predial
Em 2010, foram contratados os serviços de Inspeção Predial com o objetivo de identificar o estado geral da edificação e seus sistemas construtivos, com o foco principal para o planejamento dos serviços e obras necessárias para a boa manutenção do edifício em questão, em atendimento às exigências da Norma Técnica NBR-5674 preconizada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
II – Elaboração do projeto/Planejamento
Dar início a uma obra de reforma sem ter um projeto definido é uma falha grave, mas muito comum. É preciso ter em mente que a sua elaboração funciona como um seguro contra imprevistos, servindo para especificar e detalhar todos os itens envolvidos na obra. Entre idas e vindas foi de vital importância o debate com os moradores à exaustão, evitando informações desencontradas, insatisfações e, principalmente, brigas e discussões. A garantia para que tudo corresse bem e não interferisse na segurança da construção foi devida a contratação da assistência técnica de um engenheiro e de um arquiteto para a elaboração do projeto.
O projeto de reforma serviu também para determinar as quantidades de material empregado em cada fase da obra, minimizando perdas e evitando a falta de material.
Ótimo! Projeto aprovado pelos condôminos e bate aquela ansiedade para fazer logo a reforma que foi idealizada. Porém, primeiro de tudo, devemos respirar fundo e termos a devida calma. Antes de iniciar qualquer projeto, devemos fazer um planejamento a fim de evitar possíveis traumas e frustrações. Lembre-se de que um projeto bem sucedido está diretamente relacionado a um bom planejamento.
O condomínio tem fundo de reserva suficiente para a reforma? Se não, o síndico terá o trabalho de fazer planejamento de contribuição de cada unidade, juntar o dinheiro ou negociar empréstimo. Por isso, antes de começar qualquer obra, é preciso planejamento financeiro da intervenção, deixando clara a razão e a urgência para cada um dos moradores. Esse é um dos pontos que mais geram problemas ao síndico. Deixar as contas claras ajuda a evitar problemas. Faça isso antes mesmo da aprovação do projeto. Sem dinheiro não há obra.
Em paralelo, para bem planejar, podemos subdividi-la em partes menores. Esse processo é chamado de decomposição. Por meio da decomposição, o todo – que é a obra em seu escopo integral – é progressivamente desmembrado em unidades menores e mais simples de manejar. Os grandes blocos são sucessivamente esmiuçados, destrinchados na forma de pacotes de trabalho menores, até que se chegue a um grau de detalhe que facilite o planejamento no tocante à estipulação da duração da atividade, aos recursos requeridos e à atribuição de responsáveis. Desta forma, podemos programar a reforma de forma parcial e avaliar a conveniência de sua implantação.
III – Substituição e reposicionamento das caixas de ar condicionado e pintura das fachadas laterais.
Os revestimentos das paredes que compõem a fachada lateral, pela sua grande exposição às ações externas e pelo seu papel de proteção das alvenarias, aliado a ausência de manutenção, foram os elementos mais sujeitos à degradação. Desta forma, aliado a necessidade de substituição e reposicionamento das caixas de ar condicionado, priorizamos estes serviços para início dos trabalhos do retrofit.
Entendemos que a pintura continua a desempenhar um papel importante como revestimento exterior.
Antes
Caixas de ar condicionado com o concreto desagregado em função da corrosão das armaduras.
Durante
Instalação das novas caixas de ar condicionado
Antes
Depois
IV – Revitalização das fachadas frontal e de fundos
A revitalização de fachadas incluiu a substituição de pastilhas, a troca de esquadrias, o mapeamento de falhas, o tratamento de fissuras, a colocação de pingadeiras, entre outros serviços.
Antes
Durante
Depois
V – Substituição do telhado;
Com muitas telhas quebradas, que ao longo do tempo foram sendo substituídas e/ou remendadas, tornou-se um verdadeiro problema. Durante o período chuvoso o condomínio estava sujeito a ocorrências de infiltrações. Parte dos problemas estava associada ao livre acesso de estranhos ao telhado do prédio. Instaladores de antenas ou pessoas que limpam a caixa d´água. Essas pessoas não reportam os danos ao síndico, que só percebe a situação depois que os prejuízos acontecem. Além disso, com o término das obras de fachada permitiu-se que esta etapa fosse programada.
Antes
Depois
VI – Novo ramal de entrada de gás, adequando as normas técnicas;
VII – Adequação da infraestrutura antes da reforma do térreo para atender ao projeto de SPDA, novo projeto de entrada de energia elétrica com a migração de média tensão para baixa tensão;
O Brasil é a região que mais recebe raios no mundo: cerca de 50 milhões de descargas do tipo acontecem todos os anos em nosso país.
Pensando em manter o edifício mais protegido de descargas elétricas, iniciamos a primeira etapa do projeto que associada ao sistema de aterramento em virtude da reforma da entrada principal. O Projeto foi elaborado de acordo com a norma NBR 5419.
Novo quadro elétrico da área de uso comum
VIII – Reforma da entrada principal
Com finalidade estética, teve o objetivo de valorizar o patrimônio. Além disso, construímos uma rampa para atender a norma de acessibilidade, melhorando e aprimorando as instalações da edificação.
Antes
Durante
Depois
Próximas etapas
IX – Reforma do acesso à garagem (em andamento)
X – Substituição do telhado da garagem;
XI - Conclusão do SPDA (Captação/Descida/Interligação no aterramento)
XII – Adequação do Sistema de Combate à Incêndio
