1 - O que é uma inspeção predial?
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, é a “análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.
Outras normas técnicas definem Inspeção Predial. Para conhecimento, apresentam-se conceitos complementares:
ABNT NBR 5674
“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção.”
ABNT NBR 15575-1
“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.
Na prática, é uma avaliação com o objetivo de identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.
Deve ser feita exclusivamente por engenheiros especializados e o laudo acompanhado da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
2 - Que elementos são inspecionados?
Contempla a análise dos sistemas, elementos e equipamentos existente no prédio. Importante lembrar que a Inspeção Predial é um tipo específico de vistoria.
Essa vistoria possui caráter visual e não emprega ensaios tecnológicos. Nos casos em que estes são necessários, isso estará detalhado no Laudo, no item das orientações técnicas.
Dessa forma, os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e analisados pelo inspetor predial, considerada as etapas deste trabalho:
• Elementos estruturais aparentes;
• Sistemas de vedação (externos e internos);
• Sistemas de revestimentos, incluída as fachadas;
• Sistemas de esquadrias;
• Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
• Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc);
• Sistemas de instalação elétrica;
• Geradores;
• Elevadores;
• Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas;
• Sistema de combate a incêndio;
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
• Acessibilidade;
• Dentre outros
De acordo com a NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL – IBAPE/SP 2011 e norma da ABNT 5674/99, a inspeção é feita em todas as áreas comuns da edificação (hall de entrada, escadas, garagens, quadras, piscinas, casa de máquinas dos elevadores, etc.). Caso necessário, a vistoria também pode ser realizada nas unidades privativas.
3 – Como contratar uma inspeção predial?
Na hora de contratar uma Inspeção predial, recomenda-se ao contratante atentar-se para os seguintes aspectos:
- Verificar a habilitação profissional, especialização e experiência do inspetor, a fim de certificar que a pessoa possui conhecimento na área de Inspeção Predial e Vistoria em Geral;
- O Laudo é de responsabilidade do profissional, consoante escopo e nível contratado, motivo da importância na sua escolha, que deve ser inscrito no Crea – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
- Verificar se existe mais de um profissional envolvido no trabalho, o que, normalmente, caracteriza um trabalho mais aprofundado e completo;
- Verificar qual é o escopo dos serviços prestados pelo profissional, sua abrangência e sistemas construtivos que serão vistoriados;
- Verificar que tipo de informação constará no Laudo, com destaque para aquelas obrigatórias, conforme Norma do IIBAPE/SP, disponível no site www.ibape-sp.org.br;
- Observar se o Laudo oferecido é completo em relação à análise de rotinas de manutenção já existentes e se há análise de documentos.
4 - Quais os níveis de inspeção predial?
A inspeção predial, segundo as normas técnicas, pode ser de três níveis.
• Nível 1: identificação e avaliação das anomalias e falhas aparentes.
• Nível 2: inspeção mais detalhada com o uso de equipamentos e aparelhos, além da análise de documentos técnicos mais específicos em função da complexidade dos casos.
• Nível 3: trata-se da inspeção predial de Nível 2, acrescida de uma auditoria técnica conjunta ou isolada, confrontando-se aspectos técnicos, usos, práticas e planos de manutenção em casos muito específicos, corrigindo e ajustando os seus procedimentos.
5 – Como são classificadas as deficiências constatadas nas vistorias?
São classificadas por sistema construtivo, conforme sua origem:
- Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da construção ou projeto do prédio);
- Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil – envelhecimento natural);
- Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas).
Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar no Laudo de Inspeção Predial.
6 – Como são classificadas as anomalias e falhas de acordo com o grau de risco?
Esta classificação consiste na análise do grau de risco, considerados: fatores de conservação, rotinas de manutenção previstas, agentes de deterioração precoce, depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento de vida útil.
Os graus de risco são definidos como mínimo, regular e crítico.
• Grau Mínimo: sem incidência ou ocorrência de riscos para a segurança e a estabilidade, recomendando programação e intervenção a médio prazo.
• Grau Regular: requer algumas ações de correção a curto prazo.
• Grau Crítico: com riscos para a saúde e a segurança das pessoas, comprometimento para a vida útil e desvalorização acentuada da edificação – requer ações corretivas imediatas.
7 – Quais os itens mínimos que devem constar no Laudo?
1. Identificação do solicitante;
2. Classificação do objeto da inspeção;
3. Localização;
4. Datas das vistorias e equipe;
5. Descrição técnica do objeto:
Tipologia e Padrão Construtivo
Utilização e Ocupação
Idade da Edificação
6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);
7. Documentação analisada;
8. Critério e Metodologia da Inspeção;
9. Das informações:
Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas.
Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo).
10. Lista de prioridade;
11. Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende parcialmente);
11. Lista de recomendações técnicas;
12. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
13. Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema constatado e descrito no item 9);
14. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
15. Data do Laudo;
16.Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº. do CREA;
17. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.
8 – Qual a periodicidade de uma inspeção predial?
Não existe regulamentação pela ABNT, mas recomenda-se o seguinte critério de idade:
• a cada 5 anos para edificações com até 15 anos;
• a cada 3 anos para edificações acima de 15 anos e até 30 anos;
• a cada ano para edificações construídas a mais de 30 anos.
